Ison liikekiinteistön merkittävin kustannus on energia. Turun keskustan paraatipaikalla Koy Kivikukkarossa on tehty parin vuoden ajan energiatehokkuustoimenpiteitä, joiden kautta on kirjaimellisesti pidetty sekä energia että eurot kukkarossa. Miten se tehtiin?
Vuonna 1975 rakennettu Kivikukkaro on liki 12 000 neliön liikekeskus, jossa sijaitsee toimistoja, ravintoloita, kauppoja sekä kuntosali ja lääkärikeskus. Kävijöiden virta on jatkuva ja vaihteleva.
Kiinteistö on ollut vuodesta 2019 lähtien saksalaisen Quadoron hallinnoiman rahaston omistuksessa ja heidän edustajanaan kiinteistön manageroinnista on vastannut Bridge Properties Oy. Vuonna 2020 Turun Kiinteistöässä aloitti Koy Kivikukkaron huoltokumppanina.
– Kiinteistö on huoltokohteemme. Havaitsimme, että energiankulutuksessa ja taloteknisten järjestelmien toimivuudessa oli epäkohtia, ja nostimme asioita esille esimerkiksi kiinteistöautomaation osalta. Siten asiat lähtivät etenemään, kertoo energia-asiantuntija Lauri Tuuna Turun Kiinteistöässältä.
– Energiaoptimointihanke lähti liikkeelle tavoitteesta nostaa kiinteistön energialuokka C-tasosta B:hen, sanoo kiinteistöpäällikkö Elmeri Espo Bridge Propertiesilta.
Suoraviivaisesti vaikuttavaan lopputulokseen
Energialuokan nosto saavutettiin hankkeen ensimmäisessä vaiheessa, jossa konsulttisuunnitelman mukaisesti päivitettiin ilmanvaihtokoneita ja niiden ohjauksia sekä käyntiaikoja optimoitiin tarpeen mukaiseksi. Optiona suunnitelmassa oli lähteä selvittämään vuonna 2019 toteutetun lämmön talteenottojärjestelmän toimivuutta ja perusparannusta.
Tällä kertaa kiinteistön omistaja yhteistyössä Bridge Propertiesin kanssa päätyi suoraviivaisempaan toteutukseen.
– Puhuin hankkeesta Lauri Tuunan kanssa, ja saimme Kiinteistöässältä konkreettisen ehdotuksen, joka sisälsi sekä jatkohankkeen suunnitelman että suunnitelman konkreettisesta toteutuksesta. Tämän mukaan lähdettiin eteenpäin, Espo kertoo.
– Olimme havainneet, ettei iso osa lämmön talteenottolaitteistoista toiminut suunnitellusti. Kivikukkarossa oli tehty ison mittaluokan energiatehokkuushanke, joka oli suunniteltu kompleksisesti eikä sen käyttöönottoa oltu viety loppuun asti, Tuuna toteaa.
Havainnoista suunnitteluun, toteutukseen ja jatkuvaan seurantaan
Lauri Tuuna kertoo, että hankkeessa kaupankylmän lauhdelämmön talteenottojärjestelmää yksinkertaistettiin ja suoraviivaistettiin. Tuotetun lämpöenergian siirtotapaa muutettiin siten, että kaikki moottoriohjatut sekoitusventtiilit ja osa lämmönsiirtimistä voitiin jättää pois. Muutoksen jälkeen saavutettu verkoston matalampi lämpötila mahdollisti lämpöpumppujen tehokkaamman toiminnan ja hyötysuhteen huomattavan paranemisen verrattuna tavanomaiseen toteutukseen.
Asennustyöt Kivikukkarossa suorittivat Kiinteistöässän omat putki- ja sähköasentajat. Myös automaatiojärjestelmän ohjelmointi- ja asennustyöt tehtiin omalla työvoimalla.
Millainen projekti oli asiakkaan näkökulmasta? Espo vastaa, että helppo.
– On erittäin arvokasta, että huoltokumppani pystyy tarjoamaan tällaiset palvelut. Tämä on kiinteistön omistajalle kustannustehokas tapa toimia, kun tekeminen on suoraviivaista ja nopeaa. Kun kaikki tulee yhdeltä kumppanilta, on oma työnikin sujuvampaa.
Millaisia tuloksia energiaoptimoinnilla saatiin aikaiseksi?
Elmeri Espo kertoo, että hyötysuhde on ollut viimeisten muutosten järkeen todella hyvä.
– Kaukolämpöä mitataan absoluuttisesti ja sääkorjatulla (normeeratulla) arvolla, jossa huomioidaan myös leudon talven vaikutus. Mutta voidaan joka tapauksessa puhua karkeasti 40 % pienenemisestä kaukolämmön kulutuksesta. Absoluuttisesti luku on vielä suurempi.
Hän laskee, että investointi maksaa itsensä takaisin alle vuodessa. Kaiken lisäksi kokonaisprojekti toteutui alle luvatun kustannusarvion.
– Saimme enemmän kuin odotimme, hän tiivistää.
– Aina kaiken uusiminen tai megaluokan investointi ei ole ainoa ja oikea ratkaisu. Kannattaa tarkastella vaihtoehtona myös kiinteistössä jo olevien järjestelmien optimointia, Tuuna muistuttaa.
Lapin marmorilla verhoiltu, Turun Työväen Säästöpankin pääkonttoriksi rakennettu kiinteistö sai valmistuessaan 1975 nimekseen Kivikukkaro. Puolet liki 12 000 neliöstä on toimistokäytössä, lisäksi kiinteistössä on kaksi ravintolaa, 24/7 auki oleva kuntosali ja kaksi kauppaa sekä lääkärikeskus.
Kivikukkaro on osa Quadoro Sustainable Real Estate Europe (QSREE) avointa kiinteistörahastoa, jonka pääpaino on kestävän kehityksen kiinteistöihin sijoittaminen kaikkialla Euroopassa. Kiinteistön ylläpidosta ja vuokrauksesta vastaa Bridge Properties Oy.